Thursday, 03 December, 2020

Contrato de Arras


La figura de este contrato es muy antigua, no centrada específicamente como ahora en la compraventa de inmuebles. Hablar de contrato de arras o sencillamente de arras, es hablar de un contrato privado, es decir, donde los principios que regulan esta relación se guiarán por los puntos clave del derecho privado. Con el contrato de arras, lo que se produce es un pacto entre las partes (comprador y vendedor) por el que se reserva la compraventa de un determinado bien, ya sea inmobiliario o mobiliario, entregándose en virtud de este pacto una cantidad de dinero determinada en concepto de señal. La legislación actual lo incluye dentro del grupo de los denominados precontratos; aunque se produce una entrega de dinero, la compra no se realiza en ese momento, sino que lo que se está comprando es el compromiso a que la compraventa futura se celebre entre las partes y para eso llegan a un acuerdo de señal que obliga a realizar lo acordado en el contrato de arras llegado ese momento. Es decir en este precontrato se está asegurando la celebración de una compraventa en el futuro. A modo de ejemplo, que cualquiera de vosotros entenderá a la perfección, están los contratos a celebrar entre un comprador de una vivienda que se está construyendo y el constructor de la misma. La compraventa no se podrá realizar hasta que el bien esté terminado y legalmente viable para ser considerado como vivienda (requisitos registrales, municipales,…), pero la celebración de un contrato de arras con entrega de señal de dinero obliga al futuro comprador a hacer efectiva la compra llegado el momento y al constructor a vender el inmueble. No obstante debemos de tener en cuenta un aspecto muy importante y es el hecho de que se circunscribe al ámbito regulador del derecho privado, con lo cual, a fin de cuentas, es un acuerdo privado entre las partes, con lo que el texto de este contrato de arras puede llevar el formato o las clausulas que sea, siempre que ambas partes lo acepten y lo firmen (incluidas determinadas condiciones de plazo, forma, tiempo,…).

Lo que sí es indispensable que debe de aparecer siempre en este precontrato, para poder denominarlo como contrato de arras, son tres puntos característicos por los cuales siempre que lo leáis lo podréis identificar:

  1. Entrega de dinero en efectivo al momento de la firma, lo que se conoce como señal.
  2. Se pacta la celebración de una compraventa futura, no una en este instante, es decir, estás entregando un dinero para poder adquirir un bien en el futuro. Por tanto, no es un contrato privado de compra-venta, no nos confundamos.
  3. No se produce en el momento la transferencia de propiedad de ningún bien físico, sino que se adquiere un derecho y una obligación por las distintas partes que firman el contrato de arras.

El concepto de arras puede presentarse en tres diferentes tipos:

  • Confirmatorias: donde la señal forma parte del pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
  • Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.
  • Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones.

Un punto muy importante es no confundir el concepto de arras con el concepto de señal, ya que las obligaciones de las partes y la jurisprudencia son distintas. En el contrato de arras hay obligaciones entre las partes, mientras que en el de señal se debe de entender que lo que se firma es la opción de poder adquirir algo, con lo cual los motivos para dar por zanjado ambos contratos difieren y en caso de acudir a los juzgados el tratamiento es diferente siendo más riguroso el contrato de arras. Un contrato de arras no es un contrato privado de compra-venta, no hay que confundirlos. Un contrato de arras es una promesa de que en un futuro se firmará un contrato de compra-venta (lo normal es que se pacte que se elevará a público, si bien podría ser perfectamente un contrato de compra-venta privado). Por tanto, no hay transmisión alguna de la propiedad, en el caso de las arras. Es importante fijarse bien en el contrato de arras que se firma y evitar que de su contenido se pueda confundir con una compra-venta privada, ya que las obligaciones y consecuencias jurídicas de las partes serían muy diferentes. Pese a que las inmobiliarias suelen ofrecernos su propio contrato de arras estandarizado, es muy recomendable acudir antes a un abogado independiente que nos revise el contrato, ya que nos evitaremos problemas posteriores.

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